マイホームを売却・購入する際、税制面で非常に重要になるのが「3,000万円の特別控除」と「住宅ローン控除」のどちらを使うべきかという問題です。結論から申し上げますと、これらは併用ができません。どちらが得になるかは、お客様の譲渡所得やローンの借入額、そして今後のライフプランによって大きく異なります。
まず「3,000万円の特別控除」とは、居住用財産を売却した際に譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。売却益が大きく出る場合には、所得税や住民税を大幅に節税できる強力な味方となります。一方で「住宅ローン控除」は、新しく購入した住宅のローン残高に応じて、所得税や住民税から直接控除を受けられる仕組みです。こちらは10年から最長13年にわたって安定した節税効果が期待できます。
判断の分かれ道となるのは、「売却益がいくら出ているか」と「購入する住宅のローン残高」のバランスです。例えば、売却益が非常に大きい場合は3,000万円控除を優先すべきですが、売却益が少ない、あるいは売却損が出ている場合は、住宅ローン控除を選択した方がトータルの手取り額が多くなるケースが多々あります。
また、今回の買換えが「特例の適用要件」を満たしているかも確認が必要です。過去3年間に他の特例を受けていないかなど、細かい条件によって選択肢が変わります。税金は個々の状況によって計算結果が大きく変動するため、どちらが得か迷った際は、売却金額やローン計画の詳細を整理した上で、税務署または税理士にご相談するのが良いでしょう。
