【私道のデメリットその①…通行・掘削の許可が必要】
私道に接道する土地に家を建てる場合、原則的には建築に関係する私道の所有者全員から「私道の通行・掘削の承諾書」をもらう必要があります。
通行はもちろんのこと、建築するにあたっては、他人も所有する道路を掘削してガスや上下水管の工事をさせてもらうにあたり許可が要ります。基本的には無償で承諾してくれる場合がほとんどですが、中には、承諾をもらうのに数万円程度の費用を請求されたというケースもあります。
建売業者が新規分譲で位置指定道路や開発道路を新設する場合は問題ないのですが、42条2項道路（みなし道路）や、古い位置指定道路などに接道する物件の場合は注意が必要です。
もしも関係する私道の所有者から通行・掘削の承諾書が取得できない場合は建築に支障が出るため、宅建業者が土地を仕入れる時には、後からトラブルにならないように必ず承諾書が取れることを条件に仕入契約をします。実際に承諾書が取得できずに解約になってしまう案件も時々あります。
【私道のデメリットその②…維持管理費用の負担】
一般的に、私道の持分を持っているからと言って、日常的に私道通行料や、マンションの修繕積立金のような維持管理費用が発生することはありませんが、災害などで私道の舗装が傷んだり、地中に埋設された私設管のライフラインがダメージを受けたりした場合の修繕費用は、私道の所有者や利用者が負担する可能性が出てきます。公道であれば負担する必要はありません。
この場合に負担すべき費用は、私道持分割合の多い少ないに関係なく、例えば日常的にその私道を利用して生活する家が6軒あれば、6分の1ずつ平等に負担し合うのが基本でしょう。自分は持分が少ないからあまり負担したくないとか、自分はそもそも私道持分を持っていないから全く負担したくないという考えは通らないでしょう。また、昔からの地主さんが私道全体を一人で持っている場合もありますが、地主さんからしたら、普段から無償で私道を使わせてあげているのに、修繕費用までも請求されたら割に合わないでしょう。
【私道持分がない場合の注意点】
私道持分のない物件で、もし通行・掘削承諾が取れなかったとしても、建築基準法上の道路であれば、私道であっても公共性を帯びるため、判例上は意地悪をして他人を通行させないようにすることは難しいです。もし宅地に以前から引き込まれていた古い埋設管をそのまま利用することができるのであれば、私道を新たに掘削せずに建て替えができる場合もありますが、私道持分がなくて、私道の所有者からの通行・掘削の承諾書もないとなると、住宅ローンが使えない場合がほとんどです。住宅ローンを利用して購入する場合には通行・掘削の承諾書は必ず必要になると思って下さい。通行・掘削の承諾書があれば、私道の持分がなかったとしても、住宅ローンの利用は可能でしょう。
私道の通行・掘削承諾は、自分も私道の持分を持っていれば、他の所有者からみれば、私道の共有者の一人と見てくれますし、承諾をしないことが、将来自分が建て替える時にデメリットになる可能性もあるので、承諾してもらい易くなります。同じ仲間同士お互い様という関係です。持分がない場合は、こちらから一方的に承諾をお願いする立場になるので、対等な立ち位置ではなくなります。
【通行・掘削承諾書の注意点】
私道の通行・掘削承諾書の内容で、人の通行は認めるけれども、車の通行はダメ！という場合がたまにあります。車が通ることで、舗装が傷み易くなったり、路上駐車されることを嫌う人もいるのです。こういった場合、物件に車庫を作ったところで車が入れないので注意が必要です。私道に面して、車庫無しで販売している新築の建売が、たまにこういった理由で車庫をあえて作っていないケースもあります。
私道の通行・掘削承諾書は、そこを将来第三者に売却する時にも、次に買って家を建て替える人のためにも取ってあげる必要があります。土地の所有者が自分から他の私道の所有者にお願いして取る場合もありますが、敷地の正確な測量や境界の立会確認を土地家屋調査士に依頼する時に、私道の通行・掘削の承諾書も一緒に取ってもらうことがほとんどです。個人に売却する時も、建売業者が買い取る時も、次に誰が住むかはわからないため、改めて承諾書を取り直さなくても済むように、承諾書の内容には「将来、第三者が取得した場合も、その取得者に対しても、同じ内容を承諾してもらうことを盛り込みます。
